Bước đột phá?

Không phải tới thời điểm này câu chuyện sở hữu nhà chung cư có thời hạn mới được dư luận xã hội quan tâm, mà từ năm ngoái, vấn đề này đã được dư luận quan tâm, khi Bộ Xây dựng đưa ra Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) công khai lấy ý kiến. Ngay khi đó, một trong những nội dung được quan tâm nhất là thời hạn sử dụng nhà chung cư và vấn đề cải tạo nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuống cấp.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án sở hữu nhà chung cư. Phương án thứ nhất là sở hữu theo thời hạn công trình được phê duyệt, còn phương án thứ hai là sở hữu theo thời gian sử dụng đất dự án. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nghiêng về đề xuất áp dụng phương án thứ nhất vì hợp với xu hướng quản lý sử dụng nhà chung cư tại nhiều nước.

Ngay sau đó, nhiều ý kiến bày tỏ, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khó có thể khiến người đang sở hữu hoặc có ý định mua chung cư với suy nghĩ là một tài sản lâu dài, bền vững an tâm. Bởi lâu nay, tâm lý người Việt vẫn coi nhà ở là một tài sản lớn, có thể để lại thừa kế cho con. 

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) thừa nhận, đây là vấn đề không mới đối với thế giới, nhưng đối với một số người Việt Nam thì “rất mới”. Theo ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch Công ty Global Home cho rằng, câu chuyện sở hữu chung cư có thời hạn sử dụng là phù hợp với xu hướng của thế giới vì các công trình xây dựng đều có tuổi thọ thời gian sử dụng nhất định. Tuy nhiên, khi áp dụng cần phải có những văn bản hướng dẫn cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ chung cư. Cụ thể là người mua căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn và quyền đồng sở hữu giá trị quyền sử dụng đất lâu dài.

Đồng quan điểm, ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đồng tình với chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở. Tuy nhiên, ông Nghiêm nêu quan điểm: "Đối với nhà chung cư cần thống nhất có thời hạn sử dụng theo cấp công trình, nhưng nên bổ sung thêm quy định trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lý khi hết hạn sử dụng thế nào để người dân yên tâm".

Trao đổi với báo chí, ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội cho rằng, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn. Theo ông Hoàng Văn Cường, hiện tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua.

Hài hòa lợi ích

Chuyên gia BĐS Phan Tấn Đức đặt vấn đề: Bộ Xây dựng lập luận rằng luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên đã gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn. Như vậy, mục đích của đề xuất này là nhằm giải bài toán xây mới, cải tạo các chung cư cũ mà chính quyền đang gặp khó trong những năm gần đây, chứ không phải bảo vệ quyền lợi người dân. Trong khi đó, chung cư có thể bị xuống cấp, không đảm bảo an toàn để tiếp tục ở, lẽ ra người dân chỉ mất quyền sử dụng khi chung cư bị đập đi xây lại, chứ không thể bị mất cả quyền sở hữu. Cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để bảo đảm hai quyền rất rạch ròi, chính đáng của người dân là sở hữu và sử dụng.

Ông Nguyễn Mạnh Minh - Chủ tịch HĐQT Handico 7 cũng đánh giá, quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” không phải là nguyên nhân chính trong cải tạo chung cư cũ. Khó khăn trong cải tạo chung cư cũ, theo ông Minh, là việc thỏa thuận với các hộ dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dẫn đến khó khăn kéo dài trong công tác di dời người dân để triển khai thực hiện dự án.

Vấn đề hài hòa lợi ích là điều được nhiều chuyên gia nêu ra, và cũng là “mấu chốt” để có thể trấn an tâm lý người đã sở hữu hoặc đang có nhu cầu sở hữu chung cư. Từ góc độ của mình, chuyên gia Phan Tấn Đức cho rằng, đề hài hòa lợi ích giữa người dân và Nhà nước, Bộ Xây dựng nên nghiên cứu vận hành một quỹ (được người mua nhà trích đóng một lần khi mua nhà chung cư mới, tương tự kinh phí bảo trì) phục vụ hỗ trợ đầu tư xây dựng lại các chung cư sau khi không còn đảm bảo điều kiện sử dụng. Như vậy, Nhà nước sẽ có nguồn lực để xây lại hay cải tạo chung cư cũ; còn người dân thì được bảo hộ quyền sở hữu tài sản, không phải e ngại gánh nặng tài chính khi chung cư xuống cấp.

Liên quan đến việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, cần phải tách bạch hai vấn đề, đó là quyền sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư), và thời hạn sử dụng công trình chung cư. Quyền sở hữu nhà ở của người dân được Hiến pháp 2013 bảo hộ. Căn hộ chung cư cũng là một dạng bất động sản được quy định tại Điều 105 Bộ Luật Dân sự năm 2015 và người dân có quyền sở hữu.

Theo luật sư Chánh, hiện nay pháp luật nhà ở cũng đã có quy định về vấn đề xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Nếu trong quá trình thực hiện quy định Luật Nhà ở 2014 bị vướng thì có thể sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, dễ thực thi hơn trên thực tiễn. Không nên quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM thẳng thắn: Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây, bởi nó không hợp tình cũng không hợp lý và để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho người dân.

Chung quan điểm, luật sư Nguyễn Đức Chánh phân tích: Với mức thu nhập ước tính hiện nay và nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, người dân tại Hà Nội và TPHCM phải dành dụm hơn 20 năm mới có thể mua căn hộ chung cư. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, ví dụ như 50 năm, thì sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của người dân và gây ra những phản ứng tiêu cực.